Tema: HIPOTECAS. ¿ a interés fijo o variable?

En mayo de 2013 el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas suelo en las hipotecas, pese a que habían sido legales y aceptadas durante décadas. Hay que recordar que las cláusulas suelo y techo no eran sino unos topes por debajo y por encima a los intereses que se iban a pagar en una hipoteca contratada a tipo variable, tratando de contener el riesgo, para la entidad por un lado y para el cliente por otro, de la fluctuación del tipo de referencia, el euríbor.

De esta manera, al contratar la hipoteca a tipo variable, estos topes permitían al cliente saber cuál sería la cuota máxima y mínima que iba a pagar según fluctuara el euríbor, y le garantizaba no pagar menos del suelo (por más que bajara el índice), ni más del techo (por mucho que subiera) durante toda la vida del crédito.

¿Cuál es la situación actual?

Hoy en día los tipos de interés están en mínimos, después de más de una década de políticas expansionistas por parte de los bancos centrales. Ahora es posible contratar una hipoteca fija a tipos extraordinariamente bajos, por debajo incluso del 2%. Si nos fijamos en las de tipo variable, estando el euríbor todavía en negativo, y diferenciales del 0,5%, 0,7% o del 0,9%, muchos clientes están hoy pagando intereses del 0,3%, 0,4% o 0,6%.

¿Qué significa esto?

Que los clientes que hayan contratado una hipoteca a tipo variable en los últimos años (sin cláusula techo) y que tienen un diferencial del 0,8% más euríbor, hoy están pagando un 0,6% de interés. Pero si el euríbor vuelve, por ejemplo, al nivel medio que ha registrado desde que existe, que es el 3%, ese mismo cliente estará pagando un tipo de interés del 3,8%.

A modo de ejemplo, tomemos lo que se considera una hipoteca media en España, de 110.000 euros a 30 años y aportando un ahorro del 20% (22.000 euros). Si cogemos cualquiera de los simuladores que ofrece internet nos darán cifras parecidas a estas:

A tipo variable (euríbor + 0,9%) nos quedaría una cuota de 304 euros

A tipo fijo del 2,5% nos quedaría una cuota de 390 euros

¿qué pasaría si el euríbor vuelve a su nivel medio del 3%?

Que la cuota pasaría a ser de 466 euros. Aun peor. ¿Y si el euríbor se va al 5% porque se inicia una crisis inflacionaria en el continente? Que la cuota pasaría a 586 euros.

Una fluctuación de estas características pondría a cualquier cliente en una situación muy complicada, incluso al límite de no poder pagar la hipoteca, ya que casi estaría multiplicando su cuota por 2.

Si echamos la vista atrás y vemos qué ha pasado con los tipos de interés en los últimos 30 años nos damos cuenta de que llegaron a tocar valores superiores al 20%. Aunque a día de hoy parece impensable que vuelvan a alcanzar esos niveles, ¿quién puede adivinar qué sucederá en los próximos 30 años (vida del préstamo)?. Imaginemos qué pasaría si el euríbor alcanzase el 8%: la cuota de esa hipoteca media a variable tocaría los 787 euros

¿Qué hacer ante esta situación?

al desaparecer las cláusulas suelo y techo, las hipotecas a tipo variable, las más atractivas en estos momentos de tan bajos tipos de interés, se pueden llegar a convertir en una auténtica trampa para sus titulares, sólo con que los tipos y el euríbor se coloquen en sus valores medios históricos.

Es mejor las hipotecas a tipo fijo para vivir tranquilo